Ситуация:

В соответствии с приказом Управления жилищных отношений администрации городского округа г. Воронеж помещение в многоквартирном доме было переведено из жилого фонда в нежилой.

Руководителем управления главного архитектора администрации городского округа г. Воронеж было утверждено архитектурное решение по организации входной группы магазина продовольственных товаров в указанном помещении.

Требуется ли проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для организации входной группы в соответствии с вышеуказанным архитектурным решением?

Согласно положениям действующего гражданского законодательства, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. (п.1 ст. 246, ст. 247 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Жилищное законодательство конкретизирует вышеуказанные положения. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме содержится в п. 2 разд. I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, а именно в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Кроме того, в состав общего имущества в многоквартирном доме может быть включено иное имущество по решению общего собрания собственников.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Согласно пункту 4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Таким образом, организация отдельной входной группы должна осуществляться с согласия всех собственников многоквартирного дома, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следовало из представленных документов, аналогичное требование указано в заключении о возможности перевода помещения из жилого фонда в нежилой под магазин продовольственных товаров с организацией входной группы.

Как следует из положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, для принятия решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников может быть проведено (п. 9 ст. 2, п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ст. 44.1, ч. 1, 3 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ:

• в очной форме (при совместном присутствии собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
• в форме заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем). При этом для использования ГИС «ЖКХ» необходимо принятие собственниками соответствующего решения в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений. Заочное голосование (опросным путем) проводится в случае, если собрание в очной форме не имело кворума;
• в форме очно-заочного голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). Очно-заочное голосование также проводится в случае отсутствия кворума при проведении общего собрания в очной форме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.

При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04).

1. Подготовка.

Необходимо сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования. При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии. Кроме того, необходимо подготовить информационное сообщение о проведении общего собрания собственников, реестр собственников, формы решений по вопросам, поставленным на голосование, бланки протокола (ч. 4, 5 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 3, 4, 20 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр).

2. Уведомление.

Не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания уведомить собственников о проведении общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

3. Проведение собрания.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования. Голосование частью принадлежащих собственнику голосов законодательством не предусмотрено (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ; п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).

При проведении общего собрания в очной форме производится регистрация всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума переходят к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня, предварительно выбрав председателя и секретаря общего собрания, а также членов счетной комиссии. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 12, 13, 15 Требований № 44/пр).

Если собрание проводится в заочной форме, собственники сдают бланки голосования в срок и по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, либо осуществляют непосредственное голосование в электронном виде с использованием информационной системы (ч. 1 ст. 47, ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ).

Если собрание проводится в форме очно-заочного голосования, то участники собрания должны иметь возможность обсудить вопросы повестки дня и сдать бланки голосования в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ; п. 5 Письма N 35851-ЕС/04):

• сведения о лице, участвующем в голосовании, обеспечивающие возможность идентифицировать указанное лицо, в том числе Ф.И.О. (последнее - при наличии) полностью;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

4. Оформление результатов и сообщение итогов голосования.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований № 44/пр).

В протоколе общего собрания указывается наименование документа, дата и номер протокола, дата, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательная часть протокола (в частности, повестка дня, правомочность общего собрания (наличие или отсутствие кворума), количество голосов по каждому вопросу), информация о месте (адресе) хранения протоколов и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. Если содержательная часть протокола содержит указание на наличие предложений, к протоколу прилагаются перечисленные в ней документы. По общему правилу протокол подписывают председатель, секретарь собрания и лица, проводившие подсчет голосов (п. 4, Разд. II Требований № 44/пр).

Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 календарных дней после проведения (окончания) общего собрания. Кроме того, решения и протокол общего собрания должны быть размещены указанным лицом в ГИС «ЖКХ» (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России № 44/пр).

В г. Воронеж органом государственного жилищного надзора является государственная жилищная инспекция Воронежской области.

Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Следует учитывать, что в 2022 г. внеплановые проверки проводятся только при определенных условиях. В частности, в рамках регионального жилищного надзора внеплановые проверки проводятся в случае поступления жалобы от граждан в связи с защитой (восстановлением) своих нарушенных прав. Также проверка может быть проведена по требованию прокурора (абз. 5, 9 пп. «б» п. 3 Постановления Правительства РФ от 10.03.2022 № 336).

Правовые риски

Обустройство входной группы магазина продовольственных в многоквартирном доме без согласования с собственниками помещений в указанном многоквартирном доме не влечет за собой невозможность ввода такого помещения в эксплуатацию, однако следует учесть следующее.

1. Организация входной группы затрагивает участок стены (фасада) здания. В соответствии с положениями ЖК РФ и Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» внешняя стена здания является ограждающей конструкцией, следовательно, демонтаж части стены является реконструкцией объекта капитального строительства, что в силу ранее приведенных норм законодательства требует согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме.
2. Организация входной группы предполагает использование части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также возможно лишь с согласия собственников помещений в многоквартирном доме. В противном случае самовольное использование земельного участка, в том числе для организации входной группы, влечет за собой уменьшение общего имущества и, как следствие, нарушение прав собственников.

Из анализа судебной практики следует, что при обращении собственника(-ов) в суд с оспариванием действий по обустройству входной группы без согласования с собственниками; о демонтаже наружной отделки и конструкций входной группы; о приведении земельного участка, находящегося под входной группой в первоначальное состояние и иных подобных требований, суды принимают решение в пользу собственников.

В этой связи организация входной группы магазина продовольственных товаров в многоквартирном доме без согласования с собственниками помещений влечет за собой как правовые, так и экономические (материальные) последствия для лица, осуществившего указанные действия.

Несветаева И.С.,

юрист ООО «Юридический центр «Лидер»