В своей практике мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда граждане, приобретая земельные участки, строят на них коттеджи/дома без предварительного оформления строительной документации, без уведомления органов местного самоуправления, без учета интересов соседей. И тогда возникает проблема, что их дом – это самовольная постройка. Какие действия необходимо предпринять, чтобы узаконить возведенное строение?
Самовольная постройка – это:
- Объект недвижимости (дачный дом, коттедж, пристройка и тд.);
- Возведённый на земельном участке, не предназначенном для такого строительства (например, земли особого назначения) или в отсутствие соответствующих прав на него (застройщик не является собственником земельного участка);
- Строение, возведенное с нарушением норм градостроительного и иного законодательства, в частности строительство было осуществлено без получения согласований и соответствующих уведомлений.
Всё это ведет к возникновению множества проблем, например:
- Построенный объект, существуя фактически, не существует юридически (не состоит на кадастровом учете, не него не зарегистрировано право собственности);
- Самострой не может быть предметом сделок: его нельзя подарить, продать, сдавать в аренду, а также нельзя получить по наследству;
- Суд может обязать снести такую постройку.
Более того, лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть привлечено к административной ответственности.
Однако, почти каждое самовольное строение может быть узаконено. Существует две процедуры легализации возведенного строения:
- административная;
- судебная.
Причем административная процедура является обязательной стадией. В случае обращения в судебные органы, суд должен проверить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Административная процедура заключается в обращении с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. К указанному заявлению должны быть приложены все необходимые документы. Это документы, подтверждающие право владения и пользования земельным участком, на котором осуществлено строительство, документы, подтверждающие характеристики возведенного объекта и тд. Если у вас отсутствуют какие-либо из этих бумаг, то в согласование ввода дома в эксплуатацию будет отказано. Если вы считаете, что отказ не обоснован, то он может быть обжалован в судебном порядке. Либо можно сразу прибегнуть ко второй процедуре – судебной.
Судебная процедура заключается в обращении с исковым заявлением в суд по месту нахождения постройки. В исковом заявлении помимо общих требований обязательно должно быть указано на доводы, по которым вы считаете, что ваша постройка соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Как правило, для установления и подтверждения данных обстоятельств целесообразно проведение судебной строительно-технической экспертизы. По результатам рассмотрения дела суд примет решение. В случае удовлетворения требований, решение суда и будет основанием для регистрации вашего права на самовольную постройку. И после регистрации права собственности в Росреестре ваша постройка перестанет быть самовольной.
В случае, если у вас остались вопросы или возникли сложности, обращайтесь к нам, мы будем рады помочь узаконить ваш дом!
Мамченко Денис,
юрист ООО «Юридический центр «Лидер»
