Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158-163 ГК РФ. Согласно п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Закон требует удостоверять нотариально:

1) сделки определенных видов независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

2) по общему правилу сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):

• купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли.
• ипотека (залог) доли. Однако если Вы закладываете здание, помещение или квартиру одновременно с долей в праве общей собственности на земельный участок под ними, то сделку, по мнению Минэкономразвития России, удостоверять не нужно (Письмо Росреестра от 22.07.2019 N 14-07181-ГЕ/19 вместе с Письмом Минэкономразвития России от 16.04.2019 N Д23и-12740).

Исключениями являются, например, отчуждение или ипотека долей всех участников долевой собственности по одной сделке, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда или приобретается для включения в него, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на участки из земель сельхозназначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости);

Или, когда одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости, которая раньше находилась в долевой собственности сторон договора, то сделка не требует нотариального удостоверения. (Кассационное определение СКАД ВС РФ от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8)

3) сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом. Это сделки, по которым (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости):

• отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
• распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, - то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог;

4) соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью:

• о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
• об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);

5) предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

6) договор залога в случаях, когда:

• он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
• вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

7) договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

8) Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. (ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 16.04.2022) "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Негробова М.В.

Юрист ООО «Юридический центр «Лидер»

Остались вопросы или нужна помощь?