Рассматриваемый вопрос неоднозначен. Каждую ситуацию необходимо изучать детально. Однако, в общем плане, исходя из правовой позиции ВС РФ, арендатор не обязан платить арендную плату, если не может пользоваться объектом по независящим от него обстоятельствам. Обоснование этого подхода состоит во взаимности договора аренды. Арендатор, не имея возможности по независящим от него причинам пользоваться объектом аренды, не получает предоставления, которое он должен оплачивать. При этом согласия на такую неоплату со стороны арендодателя не требуется – по договору у него нет оснований требовать уплаты арендной платы.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). Также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ он обязан своевременно вносить арендную плату.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ, применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса. Там сказано, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Так выглядит общая практика. А для рассмотрения конкретно вашей ситуации можете  обратиться в наш центр, где профессиональные юристы проанализируют правовую основу и подробно вас проконсультируют.

Капустина Ангелина,

юрист ООО «Юридический центр «Лидер»

Записаться на консультацию