Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.

Так, нет ничего привлекательней для собственника или арендатора как снижение обязательных платежей за владение или распоряжение указанным имуществом.

Проанализировав судебную практику, сложившуюся в РФ Мы выделил несколько проблем, с которыми сталкиваются собственники и арендаторы, проходя процедуру оспаривания.

Первой такой проблемой является: определение даты, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость, равная рыночной. При определении даты, на мой взгляд, следует выделить две грубейшие ошибки, которых следует избегать. Одной из них - неправильное определение даты установления кадастровой стоимости вновь образованного участка. Датой установления рыночной стоимости вновь образованного земельного участка должна являться не дата массовой оценки земельных участков по региону, а дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о конкретном вновь образованном участке. Данная позиция подтверждается Определением СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 апреля 2015 г. № 58-АПГ15-4, Где суд оставил без изменения решение суда об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку представленный отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Вторая наиболее частая ошибка есть изменение неактуальной к моменту обращения в суд кадастровой стоимости. ВС РФ в Определении от 04.03.2015 № 36-АПГ15-1, поддерживая решение об отказе в удовлетворении требований, установил, что установление кадастровой стоимости земельного участка на прошедший период при отсутствии спора о недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, законом не предусмотрено. Кроме этого, такое оспаривание не порождает для заявителя юридических последствий.

Проблема № 3. Правильность, достоверность отчета и экспертного заключения СРО.

Ошибки оценщиков могут привести к негативным для владельцев земельных участков последствиям. Например, судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, при этом корректировки объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводились. Также судом отмечено, что таблица объектов-аналогов, содержащаяся в отчете оценщика, не содержит сведений о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, сведения о которых использованы при составлении указанного отчета. Следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Несмотря на положительное экспертное заключение СРО, Верховный Суд РФ отменил решение суда первой инстанции об удовлетворении требований заявителя Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2015 № 53-АПГ14-16. Таким образом, правильность и достоверность отчета об оценке играет немаловажную роль при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости.

Проблема 4. Определение подлежащего применению закона.

Согласно правовой позиции изложенным в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.

Частью 3 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона N 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ.

В настоящий момент кадастровая стоимость в г. Воронеже устанавливается Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской обл. от 13.10.2021 № 2272 (ред. от 14.02.2022) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Воронежской области".