Достаточно актуальным является вопрос о правовом положении апартаментов. Спрос на апартаменты растет, по неофициальным данным в Москве ежемесячно совершается более 1 000 сделок по покупке апартаментов. Это существенно для молодого рынка апарт-недвижимости.

Очевидно, что происходит существенное замещение жилых помещений апартаментами, то есть нежилыми помещениями. Средняя цена одного квадратного метра апартаментов в среднем ниже примерно на 30 - 50 процентов, чем цена за один квадратный метр жилого помещения, что позволяет апартаментам иметь конкурентное преимущество. Покупателей привлекает хорошее расположение, повышенный уровень сервиса.

В тоже время для застройщика апартаменты тоже выгодны, ведь строительство таких помещений в среднем на 20 - 30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще. Нормативные требования к строительству объектов нежилого фонда менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов, в частности, отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры; можно осуществлять строительство объектов капитального строительства, фактически предназначенных для постоянного проживания граждан, в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.

Вопрос о правовом статусе данных нежилых помещений поднимался уже неоднократно. Так в декабре 2016 года Государственной Думой РФ был принят парламентский запрос Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву "О ситуации, связанной со строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания граждан" (Постановление от 16.12.2016 N 547-7 ГД). В данном документе депутаты обозначили основные проблемы, связанные с развитием данного сегмента на рынке недвижимости:

- проживание в зданиях с апартаментами не безопасно для граждан, поскольку нормативные требования к строительству объектов нежилого фонда (а апартаменты относятся к категории нежилых помещений) менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов. При строительстве зданий с апартаментами не обеспечиваются в полной мере требования санитарной, экологической, противопожарной безопасности, предусмотренные для жилых помещений. Зачастую апартаменты строятся в зонах, не предусмотренных для жилой застройки;

- расходы на содержание апартаментов существенно выше, чем расходы на содержание жилых помещений, так как оплата коммунальных услуг в здании с апартаментами осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений. Граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг;

- отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры. В результате близлежащие образовательные, медицинские организации и организации социального обслуживания испытывают повышенную нагрузку;

- проживающие в апартаментах граждане не могут зарегистрироваться по месту жительства.

В указанном запросе депутаты просили проинформировать Государственную Думу о мерах, принимаемых Правительством РФ по исправлению сложившейся ситуации, связанной со строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания граждан. Однако до настоящего времени на законодательном уровне проблема так и осталась не решена.

Собственниками Апартаментов неоднократно предпринимались попытки к судебному урегулированию указанных вопросов, однако в большей части безрезультатные.

Как было указано ранее, актуальной проблемой владельцев апартаментов является регистрация по месту жительства/месту пребывания.

Данная проблема является результатом законодательно неопределенного или даже можно сказать противоречивого статуса помещений, называемых апартаментами.

Исходя из положений ст. 16 ЖК РФ апартаменты не относятся к жилым помещениям. В то же время ряд действующих нормативных документов относит апартаменты к жилым помещениям в составе гостиниц и иных средств размещения туристов. Например:

- Национальный стандарт РФ "Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования" (утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 ноября 2014 г. N 1542-ст) относит апартаменты к индивидуальным средствам размещения в категории "Жилые дома";

- Национальный стандарт РФ "Туристские услуги. Гостиницы и другие средства размещения туристов" ГОСТ Р 53423-2009 (ИСО 18513:2003) (утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 3 ноября 2009 г. N 496-ст) в п. 2.3.9 дает следующее определение апартамента: номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком;

- Постановлением Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 "О создании и государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию" определено, что апартамент - это номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование;

- в п. 3.1 Свода правил СП 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования" (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 августа 2014 г. N 440/пр) указано, что апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Пункт 9 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, далее по тексту - Правила регистрации) предусматривает необходимость регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства.

При этом п. 14 Правил регистрации предусмотрена возможность временной регистрации гражданина по месту пребывания в гостинице или в ином подобном учреждении, при этом регистрация осуществляется не самим гражданином, а администрацией соответствующего учреждения на основании документов, удостоверяющих личность.

Исходя из приведенных выше норм, даже временная регистрация возможна не во всех апартаментах, а только в тех, которые являются жилыми помещениями и расположены в зданиях со статусом "гостиница" и т.п. Однако на практике все значительно сложнее, поскольку исходя из ст. 16 ЖК РФ существующий порядок регистрации права собственности не предусматривает возможности отнесения апартаментов в составе гостиничных комплексов к категории жилых помещений.

В качестве примера из судебной практики можно привести следующий спор:

В июле 2018 г. Московский городской суд рассмотрел дело по иску гр. Т. к ОМВД России по Пресненскому району г. Москвы о признании незаконным отказа в регистрации по месту жительства (пребывания), обязании осуществить регистрацию (Апелляционное определение от 20 июля 2018 г. по делу N 33-32212).

Исковые требования истец мотивировал тем, что он является собственником помещения, которое используется им и членами его семьи как единственное помещение для проживания, а согласно заключению специалиста оно соответствует пожарным, строительным, бытовым, санитарно-бытовым и прочим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем может быть использовано в качестве жилого. Однако в регистрации по месту жительства истцу было отказано на том основании, что помещение не относится к жилым.

Руководствуясь положениями ст. 16 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 5242-1) и п. п. 14, 16 Правил регистрации, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из того, что несмотря на соблюдение при строительстве всех санитарных и технических норм юридически апартаменты являются нежилыми помещениями и не относятся к помещениям, в которых согласно указанным выше нормативным актам осуществляется регистрация по месту жительства либо пребывания.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются все собственники апартаментов - затраты на содержание апартаментов значительно выше, чем на содержание квартир.

Следует отметить, что при разрешении споров по искам ТСН о взыскании задолженности по эксплуатационным и коммунальным расходам с собственников апартаментов, суды руководствуются не только нормами ГК РФ, но и нормами ЖК РФ. Так, разрешая спор между ТСН и собственником апартамента, суд указал: "С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь ст. ст. 153, 155, 156, 157, 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249, 309, 310 ГК РФ и исходя из обязанности собственника апартамента Т. нести расходы по содержанию общего имущества дома, а именно по коммунальным и эксплуатационным услугам, суд пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанной задолженности, размер которой не оспорен" (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-26880).

Однако статус апартамента как нежилого помещения автоматически увеличивает размер налога на имущество и стоимость коммунальных услуг.

Поскольку налог на имущество физических лиц определяется на основании кадастровой стоимости объекта, в больших городах, где кадастровая стоимость недвижимости весьма высока, вопрос оплаты налога на имущество очень актуален. В целях снижения налоговой нагрузки на владельцев апартаментов Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 г. N 705-пп "О Порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц" утвержден Порядок формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц. Однако в настоящее время в реестре указано всего шестнадцать объектов.

Оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. Иски граждан, пытающихся оспорить применяемые тарифы судами, отклоняются.

В качестве примера стоит привести следующий кейс:

Московским городским судом был рассмотрен иск гр. Б. к ООО "Пик-Комфорт" об обязании произвести перерасчет платы за потребляемую электрическую энергию по тарифной группе "население" (Апелляционное определение от 30 января 2017 г. по делу N 33-3958/2017). В исковом заявлении гр. Б. ссылалась на то, что является собственником апартаментов, с ответчиком у нее заключен договор предоставления коммунальных и дополнительных услуг. Целью данного договора является предоставление коммунальных услуг для ее проживания как собственника в указанных апартаментах, в связи с чем истица полагает, что должна быть отнесена при расчетах за потребляемую электрическую энергию к тарифной группе "население", а не к тарифной группе "прочие потребители", как осуществляется при расчетах ответчиком.

При разрешении спора суд руководствовался ст. 16 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, установил юридически значимые обстоятельства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что строение, в котором расположены апартаменты истца, является культурно-досуговым центром с подземным гаражом-стоянкой и гостиницей с апартаментами, принадлежащее истцу на праве собственности помещение имеет назначение нежилое, не предназначено для постоянного проживания, может использоваться в коммерческих целях, в связи с чем при расчете оплаты за потребленную электроэнергию подлежат применению тарифы, установленные для тарифной группы "иные и прочие", а не тарифной группы "население".

Основываясь на положениях приложения N 1 к Постановлению Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, суд пришел к выводу, что истец не относится к числу потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия поставляется по регулируемым тарифам. Начисление за электрическую, тепловую энергию и водоснабжение с истцом как с владельцем апартаментов в гостинице также производятся по тарифам "прочие потребители", таким образом, энергоресурсы поставляются истцу по тем же тарифам, по которым закупаются у ресурсоснабжающей организации.

Ссылка истца на то, что апартаменты используются для проживания, признана несостоятельной, поскольку использование нежилого помещения для проживания не изменяет статуса такого помещения.

В дополнение ко все выше сказанному стоит отдельно выделить и использование апартаментов в рамках его назначения. С учетом двойственного правового положения апартаментов часто возникает вопрос, может ли постоянно действующий орган юридического лица находится в апартаментах и может ли такой тип недвижимости являться юридическим адресом.

В общем и целом, данный подобный вопрос уже являлся предметом рассмотрения Высшего арбитражного суда и Конституционного суда РФ. Так постановлением Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» была выработана следующая судебная практика:

Учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 ГК РФ), и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации. В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. В соответствии с данными разъяснениями назначение и порядок использования помещения/здания не являются обстоятельствами, препятствующими использования их в качестве места нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица.

Подводя итог вышесказанному полагаю, что в приобретении такого вида недвижимости, как апартаменты, есть свои плюсы и минусы, которые каждый покупатель должен оценить применительно к своей личной ситуации. Для принятия правильного решения покупателю необходимо обратиться к квалифицированному специалисту, который сможет оценить правовые риски конкретной сделки, а также разъяснить экономические и социальные последствия приобретения такой специфичной недвижимости.

Чернешев Е.А.

Юрист ООО «Юридический центр «Лидер»

Остались вопросы или нужна помощь?