Раздел квартиры в ипотеке бывает внесудебный и судебный. Рассмотрим каждый из них.
Внесудебный порядок раздела залоговой квартиры происходит с согласия банка. Необходимо обратиться в кредитную организацию с просьбой вывести супруга/супругу из созаемщиков. Если меняется собственник имущества, то соответственно требуется предоставить справки о своей финансовой состоятельности, к примеру 2-НДФЛ либо привлечь поручителя. По поводу компенсации супруги договариваются сами. Банкам на это все равно, главное, чтобы платили вовремя.
А вот, если получить согласие банка не представляется возможным, то можно составить брачный договор. Обязательно должна быть соблюдена нотариальная форма. Супруги сами регулируют кредитные обязательства. В случае, если та сторона, которая обязалась по брачному договору оплачивать кредит, его не выплачивает. То банк предъявит требование к обоим супругам, так как банк на заключение брачного договора согласия не давал.
Определенные нюансы возникают, если в ипотеку вложен материнский капитал. При вложении материнского капитала при покупке залоговой квартиры должны быть выделены доли всем членам семьи. После снятия обременения в течение 6 месяцев. Доли выделяются равной сумме вложенного материнского капитала. Представим ситуацию. Муж и жена взяли ипотеку на 30 лет с вложением мат. капитала. Мало ли что может произойти за эти 30 лет. Допустим супруги разошлись. Кто-то, к примеру, супруга проживает в квартире, платит ипотеку. А муж уехал. Жена выплатила ипотеку полностью. А теперь необходимо выделить доли, в том числе бывшему супругу. А где его искать. Как потом с его долей разрешать вопрос. Больше проблем, чем ответов. Вывод, нужно получить согласие банка на выдел долей (это тоже спорный момент) или не вкладывать материнский капитал вовсе.
Судебный порядок раздела ипотечной квартиры. Во-первых, всегда привлекается банк в качестве третьего лица. Если банк не дает согласия на смену собственника, то суд по общему правилу, если нет личных вложений и т.д., признает долг общим. В дальнейшем ½ выплаты можно взыскать в судебном порядке в порядке регресса. Также, необходимо помнить про срок исковой давности. Срок исковой давности считается по каждому платежу.
Если квартира с обременением покупается до брака, а в период брака выплачивается обоими супругами, то квартира остается в личной собственности того, кто приобрел её до брака. А что касается ипотечных платежей, то они могут быть взысканы в размере ½ как неосновательное обогащение.
Негробова М.В.
юрист ООО «Юридический центр «Лидер»
Остались вопросы или нужна помощь?
